“10년 동안 피땀 흘려 일궈온 가게를 이제 정리하려는데, 건물주가 새 임차인 계약을 막는다고요?”
많은 자영업자분들이 권리금 회수 단계에서 이런 억울한 일을 겪습니다.
권리금은 단순한 돈이 아닙니다. 그동안의 시간, 노하우, 고객의 신뢰가 모두 녹아든 당신의 자산입니다.
하지만 2025년 들어 상가임대차 시장의 변화와 법 개정 흐름으로 인해 권리금 분쟁이 더욱 늘어날 전망이에요.
특히 건물주가 신규 임차인 계약을 거부하거나, “직접 운영하겠다”며 권리금 회수를 방해하는 사례가 많아지고 있죠.
이 글에서는 “건물주가 권리금 회수를 막을 때, 손해 보지 않는 현실적 대응 전략”을 정리했습니다.
법률 조항뿐만 아니라, 실전에서 바로 쓸 수 있는 증거 확보, 대응 절차, 전문가 상담 시점까지 구체적으로 알려드릴게요.
끝까지 읽으시면 “이제는 절대 당하지 않겠다”는 확신이 생길 겁니다.
💰 권리금, 왜 이렇게 중요한가?
권리금이란 임차인이 영업을 통해 만들어낸 무형의 가치에 대한 대가입니다.
예를 들어 단골 고객, 매출 노하우, 인테리어, 상권 내 입지 등이 모두 권리금에 포함됩니다.
단순히 가게를 넘기는 돈이 아니라, “내가 쌓아온 사업의 가치”를 회수하는 수단이죠.
그래서 건물주가 이를 막는다는 것은 곧 사업의 결실을 빼앗는 행위입니다.
특히 최근엔 ‘권리금=퇴직금’처럼 여기는 자영업자도 많습니다.
창업비용과 운영비를 모두 감안하면 권리금 회수가 곧 다음 인생 단계로의 재도전 자금이 되기 때문이죠.
법적으로도 권리금은 보호받습니다.
상가임대차보호법 제10조의4는 건물주가 정당한 이유 없이 신규 임차인 계약을 방해할 경우, 손해배상 책임을 명시하고 있습니다.
즉, “권리금 회수 방해 = 불법행위”로 인정될 수 있는 겁니다.
따라서 임차인은 자신이 쌓은 가치를 법적으로도 보호받을 권리가 있습니다.
“권리금은 사적 거래니까 어쩔 수 없다”는 말, 이제는 사실이 아닙니다.
⚠️ 건물주가 권리금 회수를 막는 대표적인 수법
건물주가 권리금을 막는 방식은 생각보다 다양합니다.
몇 가지 대표적인 유형을 살펴볼게요.
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신규 임차인 거절 – “그 업종은 싫다”, “직접 운영할 거다” 등의 이유로 정당한 사유 없이 신규 계약을 거절합니다.
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임대료 폭탄 – 새 임차인에게 과도한 임대료를 제시해 계약을 포기하게 만듭니다.
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직접 영업 핑계 – “내가 직접 운영하겠다”고 해놓고 몇 달 뒤 제3자에게 재임대하는 경우도 있습니다.
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시설물 철거 – 기존 인테리어나 집기를 일부러 훼손해 권리금 가치를 떨어뜨립니다.
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신규 임차인에 대한 압박 – “이 가게 문제 많다”는 식으로 부정적인 이야기를 흘려 계약을 무산시키기도 하죠.
이런 행위들은 모두 권리금 회수 방해 행위로 법적 책임 대상입니다.
상가임대차보호법 제10조의4 제3항은 명확히 규정합니다.
“임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차 체결을 거절하여 임차인의 권리금 회수를 방해하여서는 아니 된다.”
따라서 “건물주 마음”이 아닙니다.
법은 분명히 임차인의 권리금 회수권을 보호하고 있습니다.
📉 2025년 권리금 분쟁이 늘어날 수밖에 없는 이유
2025년은 상가 임대차 시장의 변곡점입니다.
그 이유는 세 가지입니다.
첫째, 계약갱신요구권 만료 도래.
2018년 개정 당시 보장된 ‘10년 갱신요구권’이 2025년부터 순차적으로 만료됩니다.
즉, 2015~2016년에 계약한 임차인들이 대거 갱신권을 잃게 되죠.
이 시점에 건물주는 새 임차인을 구하거나 직접 운영을 명목으로 기존 임차인을 내보내려 합니다.
이 과정에서 권리금 회수 방해가 빈번하게 발생할 수밖에 없습니다.
둘째, 고금리·고물가 시대의 압박.
건물주도 세금과 대출 이자 부담이 커지면서, 임대료를 올리고자 하는 유인이 강해졌습니다.
반면 자영업자는 매출 감소로 권리금이라도 받아야 하는 상황.
이 ‘이해관계 충돌’이 분쟁의 불씨가 됩니다.
셋째, 법 인식 부족.
여전히 많은 임차인이 상가임대차보호법 조항을 제대로 모르고 있습니다.
“어차피 건물주가 하면 끝 아니야?”라는 인식이 분쟁을 악화시키죠.
결국 2025년은 ‘권리금 전쟁의 해’가 될 가능성이 큽니다.
하지만 법은 이미 임차인의 손을 들어주고 있습니다.
핵심은 증거와 절차를 제대로 갖추는 것.
🧠 권리금 방해, 이렇게 대응하라 (실전 전략)
건물주가 권리금 회수를 막을 때, 당황하지 말고 다음 순서로 대응하세요.
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내용증명 발송:
방해 사실을 인지한 즉시, “권리금 회수 방해 행위를 중단하라”는 내용증명을 발송합니다.
이 서류는 향후 손해배상소송 시 핵심 증거가 됩니다. -
신규 임차인 주선:
가능한 한 합리적인 조건의 신규 임차인을 찾아 직접 건물주에게 제시하세요.
“주선 의무를 다했다”는 증거가 되어 유리합니다. -
감정평가 활용:
감정평가사에게 의뢰해 권리금 시세를 객관적으로 산정받으면, 손해액 입증에 도움이 됩니다. -
증거 확보:
문자, 통화 녹음, 이메일, 현장 사진 등 가능한 모든 형태의 증거를 모아둡니다. -
협상은 서면으로:
말로 합의하지 말고, 반드시 서면(카톡, 이메일, 메신저 등)으로 기록을 남기세요. -
법률 상담:
상황이 장기화되거나 손해가 크다면, 상가임대차 전문 변호사 상담을 받는 것이 좋습니다.
💡 핵심은 **‘합리적 대응 + 명확한 증거’**입니다.
감정적으로 대응하기보다, 법이 인정할 만한 절차를 남겨야 합니다.
📸 승소를 위한 증거 확보 노하우
권리금 분쟁에서 승패는 증거 싸움입니다.
다음 다섯 가지는 꼭 챙기세요.
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통화 녹음: 건물주의 거절 사유나 방해 발언이 포함된 통화 내용은 강력한 증거가 됩니다.
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카톡/문자 캡처: “그 임차인은 싫다” “직접 운영하겠다” 등의 메시지는 법정에서 그대로 채택됩니다.
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사진·영상: 철거, 훼손, 신규 임차인 면담 거절 등 현장 상황을 기록하세요.
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증인 진술: 제3자의 진술서나 녹취도 증거로 유효합니다.
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내용증명 사본: 발송 날짜, 내용, 수신 여부를 모두 보관하세요.
🔎 팁: 증거 확보는 ‘시간순’으로 정리해두세요.
시간의 흐름이 정리된 자료는 법원에서 신뢰도가 매우 높게 평가됩니다.
⚖️ 변호사 상담은 언제? 전문가 조력의 중요성
다음과 같은 상황이라면 즉시 전문가의 도움을 받으세요.
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건물주가 명백히 신규 임차인 계약을 거부했을 때
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권리금 계약서 또는 감정평가 자료가 있을 때
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손해액이 수천만 원 이상 예상될 때
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협의가 결렬되어 감정적으로 대응하기 시작했을 때
변호사는 단순히 소송을 대리하는 역할이 아닙니다.
증거 구성, 법적 타이밍, 협상 전략까지 컨설팅해줄 수 있습니다.
💬 특히 ‘상가임대차 전문 변호사’를 찾으세요.
부동산 전문이라도 임대차 관련 실무 경험이 없으면 전략이 다릅니다.
초기 상담비는 들더라도, 결과적으로 훨씬 큰 손해를 막을 수 있습니다.
📝 2025 상가 계약 전 반드시 확인할 체크리스트
계약 전부터 권리금 분쟁을 막는 가장 좋은 방법은 ‘준비된 계약’입니다.
✅ 계약 전
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등기부등본 확인 (근저당, 소유자 일치 여부)
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권리금 시세 조사
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특약 조항 삽입: “임대인은 임차인의 권리금 회수를 적극 협조한다.”
✅ 계약 중
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임대료, 계약 기간, 갱신 조건을 서면으로 명시
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상가 내부 사진·영상 촬영
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모든 금전거래는 계좌이체, 영수증 보관
✅ 계약 만료 시
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만료 6개월 전부터 1개월 전 사이, 갱신 의사 통보 (내용증명 필수)
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신규 임차인 주선 및 주선 사실 기록
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건물주의 방해 행위 증거 확보
이 체크리스트만 지켜도 80% 이상의 분쟁은 예방할 수 있습니다.
✅ 마무리 요약
권리금은 단순한 돈이 아니라 당신의 시간과 노력의 결실입니다.
건물주가 부당하게 회수를 막는다면, 법은 당신의 편에 서 있습니다.
핵심 요약:
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권리금 방해는 상가임대차보호법 위반이다.
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내용증명, 증거 확보, 감정평가로 대응하라.
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2025년 이후 분쟁은 늘지만, 미리 대비하면 충분히 방어 가능하다.
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필요 시 변호사 조력을 받아 전략적으로 접근하라.
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🔗 외부 참고: 대한법률구조공단 - 상가임대차분쟁 안내, 국토교통부 상가임대차 포털
